秋风：房价不断上涨的机制是怎样形成的？
1255 人阅读 日期：2009-08-01 12:09:37 作者/来源：南方报业网 秋风 卞洪登
高房价再次成为众矢之的，那么，是谁制造了高房价？各方展开了一场数据大战，纷纷用自己的数据来摘清自己，把责任推给别人：
（作者系北京学者）原题：高房价的形成机制
国土资源部公布了全国620个调查项目的数据，其中北京的21个项目中，地价占房价的最高比例为51.36%，最低为14.33%，平均为25%。全国地价占房价的比例平均为23.2%。言外之意是，高房价是房地产开发商制造的，是其疯狂追逐利润的产物。
参加这620个房地产项目土地成本调查的中国地质勘测规划院地价所将这一意思说得明明白白：开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%，加之税费成本10%和平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右，即便算上增值税，流向政府的也不会超过40%。所以，房价之所以高，完全是因为开发商心太黑。
开发商却不同意这种说法。积极充当房地产开发商代言人的任志强一直强调，房地产开发商其实是在为政府打工。全国工商联房地产商会调查显示，地价房价比高达58.2%，认为地价推高了房价。郑州一位开发商则通过央视公开了一份房地产成本清单：楼面地价占到售价的40%，建安成本占30%。该开发商特别强调，各级行政部门的税费占房价的20%，收费项目至少30项，且存在重复征收、变相征收现象。结论是：房价之所以高，主要是因为政府太贪钱。
说实在话，一个行业与政府如此公开地以数据论证对方对一件大家都觉得不那么好的事情的责任，还是很新鲜的，也是一件好事。也许，随着这场数据战逐渐升级，人们当能对房地产行业的政-商关系现状有更清楚的认识。
不过，要弄清谁对高房价承担责任，其实用不着如此大动干戈。事实上，双方如此引用数据，说明双方都没有理解经济行为的内在逻辑，没有理解价格的形成机制。开发商大谈地价数据，隐含了这样一个预设：房价是由生产它的成本(这其中很重要的一部分是地价)决定的。政府揭露开发商的利润率数据隐含了这样的预设：利润可以决定房价，开发商可以随心所欲地获取高利润。
经济学的基本原理不支持这两个预设。首先，应当假定，市场活动的各方主体都具有正常理性，具体地说，购房者不是傻子，怎么可能无缘无故地让开发商赚取高利润率？其次，价格也不可能由成本来决定。如果是这样的话，那采购了价格最高原料的最傻的采购经理，岂不是可以为企业带来最大利润？
要弄清高房价的责任，需要了解价格的形成机制。简单地说，一栋房屋的价格既不完全是由生产成本决定的，也不完全是由供需决定的。从某种程度上说，在一个竞争性市场上，价格决定供需，价格也决定成本。当然，更准确地说，价格是由交易双方关于市场情势的预期所决定的。
最近的局面有助于我们理解这一经济学原理。今年初，房屋市场恢复繁荣，房价开始回升。开发商购买土地的欲望陡然提高，土地价格攀升，各地不断出现“地王”。从这里看得很清楚，先有高房价，然后有了高地价。当然，反过来，高地价又给开发商发出一个明确的信号：房屋的价格将会上涨，准备售房的开发商于是继续提高房屋的价格。高地价也给购房者发出强烈的信号：以后的房价还要上涨，现在赶紧买吧。即便开发商已提高了价格，购买人也疯狂入市，甚至形成抢购的局面，开发商因此获得高额利润率，但购房者也觉得自己赚了，因为以后房价还会涨。此后开盘的开发商就会再次提高价格，地价又会再度上涨。开发商、购房人、地方政府共同推动形成了房价、地价轮番上涨的格局。
因此，高房价的根源就是最初导致高房价的因素。通过本轮价格上涨，可以十分清楚地看到一个关键因素：宽松的货币政策。任何时候，房屋市场的繁荣、尤其是畸形繁荣，都离不开过于宽松的货币政策之助。大量货币流入经济体，必然首先流入房屋市场。
不过，房价涨到畸形的程度，且房地产市场成为第一个复苏的市场，还有另一个制度性因素：土地垄断。地方政府垄断着商品房的土地供应，因而，对于房价下调的任何迹象都会尽力阻止，对于房价上涨的任何迹象都表示欢迎，且倾向于放任而不采取任何抑制措施，因为房价上涨将推高地价，而地方政府将从中获益。
所以，归咎高房价的责任：首先，宽松的货币政策推动房价进入上涨周期，而地方政府对此倾向于不作为，甚至推波助澜，尽可能延长房价上涨周期。这样，在绝大部分时间，房价都在上涨，而且是畸形地上涨。唯一的问题是：这个世界上真的存在永远畸形上涨的资产吗？
房地产升温涨价十大好处
卞洪登 2000年任香港亚洲商务学院院长 2001年世界华裔华人联谊会秘书长 2004年亚太城市发展研究会秘书长现任全球矿产资源网、大众网CEO
“升值空间”一直是国内外投资商最为关注的取向，而中国经济可持续发展也是与“升值”两字分不开的。与欧美相比，中国房价还没到“百尺竿头再进一尺”那么难，与发达国家相比还有10倍左右的升值空间。所以在中国近期热点城市出现明显价格上扬，是经济健康向前发展的必然过程，也将会给中国带来十大好处：
一、 房地产升温拉动百业俱兴。房地产市场火爆促进了钢铁需求旺盛。这样就会提高炼钢用电量，拉动煤炭，铁矿砂及铁路、港口、海运业发展。房地产升温涨价以后，就会吸引众多投资者，扩大银行信贷，消除金融滞涨，使其营利加大。另外，房地产后可以拉动砖瓦水泥，沙石和门窗、照明、电缆通讯和室内装璜产业的飞速发展。房地产升温甚至会给广告、传媒和中介机构带来盈利空间。
二、 房地产升温带旺了汽车行业。作为高档消费品汽车行情一直受房地产影响至今。今天，随着郊区房价升温，许多人一并考虑了汽车的交通配备。尤其那些在房市、股市中挣了钱的人，都开始向汽车消费上倾斜。这也是中国机动车爆涨到1.8亿辆成为世界第一的主要原因所在。
三、高房价拉动了城市土地整体升值。这对促成北京广渠门地王之类的拆迁户获得更多的赔偿有利。香港、新加坡一般按市场6倍赔偿，而北京已经高姿态率先按照1：1的市场赔偿，这比过去按照传统的成本价赔偿进步了许多。
四、房地产价格上扬，给政府增加了财源、税源，减轻了中央政府在实施四万亿救市资金上的财政赤字负担。
五、地产价格飙升，呼唤政府的土地供给政策变革，呼唤政府要重视对城市化日益增长的土地需求问题，和重新审视18亿亩的土地红线问题，以及城市郊区农民还要不要坚守种粮食阵地问题。
六、高房价呼唤政府该到重视农民小产权入市平抑价格问题了。假如政府能够将全国10亿农民、2亿户靠近2900个市县城市郊区农民房屋变性为可在市场上流通的可抵押商品房，即便有四分之一的5000万农户入市，皆能够平抑几年城市高房价。
七、高房价呼唤政府加快保障性住房，尤其是大批廉租房的快速建设。只有民生福利问题解决好了，才能解决好富强中国的后顾之忧问题。也只有房价飙升起来了，才能够用炽热的形势促使政府高度重视“居者有其屋”问题。
八、高房价提高了大城市门槛，延缓了大城市快速膨胀步伐。目前，中国已经有1.8亿辆机动车，如果挤往大城市买房人多了，带进城的汽车也会越来越多，道路拥堵和空气混浊也会越来越严重。如果北京房价涨到东钓鱼台家园72800元1平方米的高价格，自然北京也就筑起了一道高门槛防线。
九、 随着中国房价飞涨，地王频出，国际投资家逐利者也纷纷涌向中国。前一段时期受金融危机影响的中国经济和房地产一度呈现下滑趋势，许多恐慌的外国投资商纷纷撤离中国，导致许多亮丽挺拔的写字楼人去楼空。今天，随着京、沪、广、深等地的房地产价格上扬拉动，新一轮的海外逐利大军又开始从深圳、上海、北京登陆。7月15日，世界最大的投资银行摩根士丹利还把过去悲观的中国GDP增长数字调高到9.2%。这对鼓励更多国际游资涌进中国指明了方向，可以预见，未来的外国投资增长率将会出现直线上升趋势。
十、 随着中国房地产升温，带动了股市变牛市。国际证券市场也开始向中国股市添柴加火。随着房地产升温，二手房火爆，许多卖了房挣了钱的新贵们，涌跃的把钱投进了股市，从而造成中国股市追星赶月，一度超过日本3.2万亿美元市值，达到3.21万亿美元，成功登上世界老二宝座。股神巴菲特坚信中国股市是升值率最高的，瑞士银行经济学家也乐观的开始把中国GDP调升到8.5%。
上述这一切巨变，都是房地产龙头产业拉动出现的乐观景象。相信，随着房地产普遍升温之后，将会给中国市场经济带来更多的实惠和好处。
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