房屋转租合同不成立不适用双倍返还定金
1358 人阅读 日期：2010-12-23 18:06:30 作者/来源：法院报
裁判要旨
不具备转租条件的承租人与第三人订立的房屋转租定金合同不能成立，该合同解除时不适用双倍返还定金。
案情
2009年8月7日，承租人绳伟、薛海巍经中间人介绍，在未征得出租人河南省内乡县第一建设工程有限公司（下称一建公司）同意的情况下，以一份“同意转让”并加盖有内乡县房地产管理局房管科印章的证明，将其承租一建公司的一间门面房，以14万元的价格转让给徐杰营，徐杰营于当日支付给绳伟、薛海巍4万元作为转让定金。之后，徐杰营了解到房管科和一建公司并非同一单位，绳伟、薛海巍无权转租房屋后，以绳伟、薛海巍在房屋转租过程中有欺诈行为为由诉至内乡县人民法院，要求二被告双倍返还定金8万元。
裁判
内乡县人民法院经审理认为，承租人将租赁物转租给第三人，须经出租人同意。本案中，被告承租一建公司的房屋，其欲将房屋转租给原告，未征得出租人即一建公司同意，致使原、被告间欲转租房屋的合同目的无法实现，所以原告要求二被告返还预付的4万元款项的诉讼请求理由正当，应予以支持。但原告要求二被告双倍返还预付定金的诉讼请求，虽因二被告无权转租却收受转让金对此应负主要过错责任，但原告未认真核实二被告对此房屋是否享有所有权或转租权，也应承担一定的责任，故对原告要求二被告双倍返还定金的诉讼请求不予支持。对于原告的损失，应自二被告收受原告房屋转让金之日起按中国人民银行同期同类型贷款利率计付利息。
2010年6月10日，内乡县人民法院遂判决：一、二被告返还原告4万元及利息；二、驳回原告要求二被告加倍支付4万元的诉讼请求。
判决书送达后，被告绳伟、薛海巍不服，提起上诉。
南阳市中级人民法院经审理认为，根据合同法相关规定，只要出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。因本案房屋的实际产权人即出租人的“情况说明”中已否认房屋转租问题未曾授权县房地产管理局房管科，直至二审庭审时，二上诉人仍不能提供出租人同意转租的任何材料。上诉人在收取被上诉人定金后，涉案房屋不具备转租条件，双方最终未能建立房屋租赁关系的责任在于上诉人，故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。
2010年10月15日，南阳市中级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。
评析
本案焦点在于是否适用双倍返还定金。
所谓定金，是债权债务关系中，为担保债务的履行，一方当事人在债务未履行之前，交付给另一方的一定数额的金钱，即以金钱为标的设立的担保。定金作为我国担保法所规定的５种担保方式之一，具有以下特征：1、定金合同是主合同的从合同。即定金的产生、变更与消灭，都依赖于主合同的产生、变更与消灭，不能离开主合同而独立存在。2.、定金担保是双向担保并具有惩罚性。定金担保的双向性以及定金的惩罚性是定金担保最鲜明、最重要的特点，其对双方当事人都具有担保作用，而非仅对接受定金方发生担保作用。3、定金应具备形式要件及生效要件。我国担保法第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。4、定金合同须以货币为标的，且不能超过法定限额。我国担保法第九十一条规定：“定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%”。
所谓定金合同，是当事人双方约定，由一方付给另一方一定数额的金钱作为主合同的担保。我国担保法及其司法解释对于适用双倍返还定金作了专门的规定，明确了双倍返还定金必须适用四个条件：一是定金合同合法、成立；二是必须有违约行为的存在；三是必须有合同目的落空的事实；四是违约行为与合同目的落空之间有因果关系。
本案中，被告绳伟、薛海巍在未征得出租人一建公司同意的情况下，与原告徐杰营之间订立的房屋转租合同,显然与我国合同法第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定相悖，因此该房屋转租合同及其定金从合同依法当然不能成立，原告徐杰营要求被告绳伟、薛海巍双倍返还定金的主张不完全具备双倍返还定金必须适用的四个条件，所以原告的主张不应得到支持。同时，原、被告约定的4万元定金数额又超出主合同标的额的20%的范围，且双方在订立房屋转租合同时均有过错，因此，如果本案仍然适用双倍返还定金罚则的话，显然不公平。
本案案号：（2009）内法民初字第1253号；（2010）南民二终字第503号
案例编写人：河南省内乡县人民法院 杨慧文 杨志平
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