购买“已灭失房屋”是否仍应支付物业费
1243 人阅读 日期：2011-12-01 14:16:09 作者/来源：法院报
【案情回放】
原告某物业服务有限公司系汤臣高尔夫园区（以下简称“汤园”）的物业服务企业，被告张某系汤园业主。原告与汤园业委会分别于2004年7月1日、2005年7月1日订立物业服务合同，约定别墅物业费为每月每平方米6.5元。合同2007年6月30日到期，后双方未续签书面合同，但原告实际为汤园提供服务至2009年6月底。被告于2007年11月9日成为汤园西区86-1别墅的房地产权利人，但其从前权利人处受让上述房地产权利时，该地块上已不存在房屋实体，且至今仍为空地。被告一直未交纳物业费，原告多次催讨未果，原告认为其已为被告及小区其他业主提供了符合要求的物业管理服务，被告理应按照合同约定支付物业费，故起诉要求被告支付2007年11月9日至2009年6月30日欠缴的物业费。
上海市浦东新区人民法院经审理认为，原告与汤园业委会存在事实上的物业服务合同关系，物业服务的内容和范围以业主共有部分为主。原告已经提供了适当的物业服务，被告理应支付物业服务费，不存在房屋实体不能成为免除业主交纳物业费义务的理由。综上，判决被告向原告支付相应物业费。一审后，被告不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。本案现已生效。
【各方观点】
物业服务公司认为：物业公司虽然没有在合同到期后继续与小区业委会签订书面合同，但实际上继续为小区业主提供物业服务，业委会也没有对此提出异议，事实上接受了物业公司的服务，按照一般的公平正义理念，小区业主理应为物业公司的服务支付相应的对价。
小区业主认为：物业服务在很大程度上以物业的存在为基础，但若购买房屋时土地上不存在房屋实体，则业主并未获得基于物业的相应服务，在此情况下，物业服务的对象和内容就减少了。虽然小区的公共区域如停车位、绿化部分以及小区环境卫生、安全保障等也属于物业服务的内容，物业服务费不应完全免除，但可以考虑适当减少。
某律师认为：物业费主要目的是用于共有部分，专有部分的维修应由业主自己承担。即使房屋灭失了，物业公司仍提供了相应服务，不能认为业主因专有部分的灭失而失去了整体物业服务。在审判实践中，物业费的减免一般只能以物业服务质量瑕疵抗辩，而不能以不需要物业服务等为由进行抗辩。
某学者认为：房屋买卖中移转的不仅是房屋的所有权，还包括该房屋对应的土地使用权，即便该土地上的房屋灭失了，物权效力仍然存在，权利人仍然享有相应土地的使用权，因此并不对其小区业主地位构成影响，作为业主应当支付物业服务费。关于物业服务费的收取，理想的状态是由业委会收取物业费，然后与物业公司签订合同并将物业费支付给物业公司。但按现实的一般操作方式，物业公司若受到业委会的授权并履行了合同义务，就有权利收取物业费，这也符合现行法律规定。本案物业服务合同到期后，原告所进行的事实上的物业服务，可认为是基于不定期合同，故原告是可以收费的，除非业委会已经勒令或者通知其停止服务。
【法官回应】
物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件
上海市浦东新区人民法院黄为忠是本案的承办法官，他认为，当前，小区内违章搭建较多，高档别墅区内拆除重建现象亦不鲜见，对此，司法应本着公平正义的理念予以规范与引导。本案争议焦点在于原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务。应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格；二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在；三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。笔者结合本案进一步分析如下：
1.业主资格的取得不以房屋存续为唯一基础
被告是否具有业主资格是决定其是否需要支付物业服务费的首要条件。对于业主的定义，我国物业管理条例第六款规定，房屋的所有权人为业主。这是否表示业主资格的取得以房屋的所有权及其存续为唯一标准？对此，笔者认为不应狭隘地理解，而应结合我国房地产管理原则及相关规定作出体系性的合理解读。由于房屋与土地固有的紧密联系，我国法律对房地产的移转采取了“房地一体”的基本原则。城市房地产管理法第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。从这一角度上说，业主资格的取得事实上不仅基于权利人对房屋的所有权，同时也基于权利人对房屋所对应的土地的使用权。在房屋买卖中，权利人同时取得房屋所有权及相应的土地使用权，即使该土地上的房屋灭失，物权效力依然基于土地使用权而存在，权利人的业主地位不受动摇，即其业主资格的取得不以房屋存续为唯一基础。
本案被告通过买卖方式取得系争房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，虽然被告从前权利人处受让房地产时地上房屋实际已不存在，但这并不影响所登记的房地产权利的转让，亦不影响原房屋占用范围内的土地使用权的转让，更不影响被告按原有建筑物规划恢复房屋并享有房屋所有权，故被告自登记机构核准其为上述房地产权利人之日起成为汤园小区业主，且该业主地位不因地上房屋的不存在而改变。
2.事实上的物业服务合同关系的存在及认定
被告是否有义务向原告支付2007年11月9日至2009年6月30日的物业费，第二个基本条件是看原告与汤园业主在上述期间内是否存在物业服务合同关系。在正常情况下，物业服务关系的存在以书面合同为有效依据，但现实情况多变，加之合同签订的不规范现象时有发生，给司法实践中认定合同存在与否带来了一定困难。根据我国合同法第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；同时最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。可见，法律已为合同订立的认定预留了一定的灵活空间，因此实践中应根据案件的实际情况予以综合考量。
结合本案，原告先后依据其与汤园业委会签订物业管理服务合同，于2002年8月23日至2007年6月30日作为汤园的物业服务企业，依约为汤园业主提供了物业服务。合同于2007年6月30日到期后，汤园业委会虽未再与原告签订书面物业服务合同，但原告实际继续为汤园业主提供物业服务至2009年6月30日。在此期间汤园业委会并未提出异议或要求原告退出汤园，亦未委托新的物业服务企业为汤园提供物业服务，应认为汤园业委会以其行为对原告自2007年7月1日至2009年6月30日期间为汤园业主提供的物业服务，以及对该物业服务所应支付的基本物业服务费用标准表示接受和认可，故可认为原告与汤园业委会在2007年7月1日至2009年6月30日之间存在事实上的物业服务合同关系。
3.物业服务的内容及范围以共有部分为主
原告是否已经提供了适当的物业服务是被告是否需要支付物业服务费的第三个必要考量条件。本案的典型性在于被告向原权利人购买房产时该土地上已经不存在房屋，仅为一块平地，由此凸显了核心问题，即物业服务是否以某个物业的实际存在为前提。对此，审理过程中出现过三种不同观点：一是认为原告已提供了适当服务，有权收取物业费；二是认为物业服务须基于房屋存在而进行，若无房屋则原告无需管理，被告不必支付物业费；三是认为原告对小区内的公共管理也属服务内容，故被告应承担一定的物业费，但可适当降低。笔者赞同第一种观点，理由分析如下：
首先，从相关法律规定看。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。可见法律的基本导向是不支持业主以未接受物业服务为抗辩理由拒绝支付物业服务费。这一导向的确定，其基础恰恰在于对物业服务范围及内容的正确理解。
其次，从物业服务的范围看。房屋专有部分属于业主的私人空间，其维修保养一般由业主自行负责，物业服务公司并无必须提供免费维护服务的义务。因此，物业服务的范围主要集中于业主共有部分，即小区公共区域，物业服务费的收取也主要基于对区域内业主及物业使用人提供的公共、整体服务，只是其数额计算标准以业主的房屋面积为依据。
再次，从物业服务的内容看。根据物业管理条例第二条，物业服务的内容，不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理外，还包括维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动，如小区的绿化管理、保洁服务、消防管理、车辆道路管理以及保安服务等等。因此，即使房屋不存在，物业公司还是要承担物业服务区域内的相应服务义务。
综上，本案中所涉原房屋土地上虽不存在房屋实体，而被告买房时对此明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业，且原告对业主的服务义务并不因房屋不存在而消失。物业费的减低以服务存在瑕疵为前提，原告已经适当履行了物业服务义务，被告作为汤园业主，理应支付相应的物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。
杨东锋 徐劲草
(作者单位: 上海市浦东新区人民法院)
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