商品房买卖纠纷逾期办证责任的认定处理
1163 人阅读 日期：2011-12-19 11:39:29 作者/来源：浙江法院网
【裁判要旨】
商品房买卖合同中，出卖人负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属初始登记的备案义务。出卖人在约定或法定期限内完成上述备案义务，已排除买受人办理权属证书的前置障碍，逾期办证非系出卖人的原因，买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定追究出卖人的违约责任，不予支持。
【案例索引】
一审：安吉县人民法院（2011）湖安梅民初字第54号（2011年6月20日）。
【案情】
原告：潘红燕。
被告：安吉昌硕购物广场房产开发有限公司（以下简称昌硕公司）。
安吉县人民法院经审理查明：
2008年6月2日，潘红燕为购买位于安吉县递铺镇云鸿大厦1幢1217号商品房，与昌硕公司签订了商品房买卖合同一份，房款总价255101元，双方并就产权登记事项作了约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人每天按买受人所交金额的万分之二向买受人支付违约金。
2008年11月17日，潘红燕出具商品房（购买）登记委托书，昌硕公司签认受托办理房屋登记事项承诺书。2009年10月27日，潘红燕所购预售房所属的云鸿大厦工程竣工验收并报安吉县规划与建设局备案。同日，安吉县房地产管理处向昌硕公司发出云鸿大厦1幢商品房符合交付条件准予办证的通知。次日，潘红燕向昌硕公司出具委托办理土地证及领证手续的委托书。11月26日，合同双方办理交房手续。12月27日，昌硕公司在安吉县国土资源局办理土地使用权分割登记备案手续。2010年1月4日，昌硕公司办理完成房屋初始登记。1月19日，昌硕公司办理完成房产交易税及物业基金缴费事宜。1月21日，昌硕公司将办证资料送至地税办证窗口，地税办证窗口于3月3日制发契税证。4月8日，安吉县房地产管理处制发房屋所有权权证，6月10日办理完成房屋抵押登记（即他项权证的办理）。7月1日，安吉县国土资源局制发土地使用权证。8月10日，潘红燕收到昌硕公司关于领取权属证书的通知。嗣后，潘红燕以未在商品房交付使用之日起90日内取得权属证书为由，要求昌硕公司承担违约责任。
潘红燕起诉称：根据《城市商品房预售管理办法》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案中原告于2009年11月26日办理了交房手续，但直到2010年8月10日才接到被告关于交付三证的通知，延期领取房地产权属证书138天（以土地证发放日2010年7月14日为准）。被告没有按照国家法律法规和相关司法解释的规定，在商品房交付使用之日起90日内交付原告权属证书，应按双方签订的商品房买卖合同第十五条第三项的约定承担责任。故诉请判令：被告支付原告逾期办证违约金6933.12元（按照购房款251195.69元×违约金利率0.02%×逾期天数138天）并承担诉讼费用。
昌硕公司答辩称：1.被告已经在合同约定的时间内办理了备案登记手续，不构成违约；2.被告代原告办理权属过户登记的法律基础是委托合同关系，原告不能以其违反买卖合同中的约定为由，要求其承担违约责任。
【审判】
安吉县人民法院经审理认为：原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。商品房买卖合同中第十五条约定，被告应将需由其提供办理权属登记的备案资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关。该合同条款虽未具体明确被告应提供哪些备案资料，但依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，可确定出卖人应负有提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以等其他有关证明文件的义务，该义务应属出卖人的法定义务，故上述合同条款系对出卖人即被告履行上述法定义务期限之约定。现被告分别于2009年12月27日、2010年1月4日完成土地使用权分割和房屋初始登记的备案，上述时间均未超出双方约定交付房屋（房屋于2009年11月26日交付）后90日内备案时间，因此被告已依约履行自己应承担的协助办理房产权属登记义务，不构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中关于出卖人承担逾期办证的违约责任之规定的归责前提在于“出卖人的原因”，现被告在约定的期限内完成了备案登记义务，已排除买受人即原告办理权属证书的前置障碍，不属出卖人原因。因逾期办证不可归因于被告，故本案并无适用《解释》第十八条中所谓违约责任及违约金计算之基础。本案所涉及的契税缴纳、地籍测绘、过户申请、物业基金缴纳、抵押登记办理、领证等事项均属于分户权属证书的办理事项，该事项均基于原告向被告出具的两份委托书，被告接受并实际操办受托事项而形成的无偿委托合同关系中委托事项，而非被告基于商品房买卖合同所负有的协助义务。委托事项中的权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，办证时间的长短非被告所能控制，被告自不必对办证期限负责。在无偿委托合同关系中，受托人不得违反其在办理委托事务时应尽的义务否则要承担过错责任，然原告亦未提供证据证明被告在办理受托事项中存在过失，被告无须承担赔偿之责。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。据此判决：驳回原告潘红燕的诉讼请求。
一审宣判后，双方当事人均未上诉，一审判决已经发生法律效力。
【评析】
《解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构及计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，出卖人逾期办证的归责前提是“出卖人的原因”。从商品房买卖合同的实际履行情况看，导致逾期办证的原因归纳起来主要有四种：一、买受人的原因，如买受人因资金缺乏不能支付契税及其他相关费用而不申请办理或者迟延申请；二、第三人的原因，主要是指权属登记的行政管理机构因工作拖延、推诿、失职等因素；三、出卖人的原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付土地使用权出让金、违规建设、抵押未能注销等因素导致其在合同约定或法定期限内，不能提交办理房屋所有权的初始登记应具备的文件材料；第四、不可抗力。结合合同法一般归责原则，本案被告需对非出卖人原因承担举证义务。笔者从以下几个方面进行评析。
一、商品房买卖合同出卖人的办证义务
笔者认为，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，转移标的物所有权与买受人是出卖人应负的义务。我国的不动产物权变动采取的是交付+登记模式，不动产所有权的转移必须办理所有权登记手续，取得权属证书。权属证书的取得，具体依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，权属证书的取得，首先应由买受人申请，出卖人应提供协助并提供必要的证明文件，即出卖人应在约定或法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务。其次，买受人在约定和法定的期限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见，出卖人所负有办证义务具体表现为，出卖人应在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书时，能够提供权属证书登记的相关证明。
二、如何理解《解释》第十八条中第二项有关“90日”的规定
笔者认为，出卖人将资料备齐登记后，何时取得房产证已非其所能控制的范围，因此将“取得房产证”作为其合同义务本身即可能存在履行不能的问题。倘若将“90日”界定为取得权属证书的时间，事实上不仅约束了出卖人，也同时为办证机关设立了时间，这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的，如果出卖人按照约定的时间将资料备齐后交办证机关登记，而办证机关却迟延办证造成逾期，购房者不追究办证机关的责任，而只依据合同追究出卖人的违约责任，要求出卖人为办证机关的迟延办证行为负责，这无疑是不公平的。 故将该规定理解为违约金计算的标准较为合理，因出卖人的原因导致逾期办证情形下，若无该规定司法实践中存在难以界定违约金起算时间，有了90日的规定，便于实际操作而已。
三、出卖人逾期办证责任的认定
合同双方可以在自愿平等的基础上协商约定房屋所有权转移义务的履行期限，出卖人不能按约履行，自应承担违约责任。虽本案合同双方在商品房买卖合同的第十五条对办证期限作了约定，出卖人应将需由其提供办理权属登记的资料在商品房交付使用后90日内提交产权登记机关登记备案，但该约定并不明确具体，从整个办证流程来看，该条款在文义上至少有两种理解：第一种理解，该条文所称的备案登记为房地产权属分户的变更备案；第二种理解，该备案登记仅指出卖人办理房地产权属的初始登记的备案。若第一种理解，本案被告构成违约，反之则不构成，笔者倾向于第二种理解，理由如下：
首先，若理解为分户的变更登记与实际办证流程并不相符合。依据《土地登记办法》第九条规定，分户土地证的变更登记备案需要取得分户房产证为前提，《房屋登记办法》第三十三条规定分户房产证的取得需完成房产初始登记、办理契税证、抵押登记备案等步骤，这些步骤之间需按流程的办理，并不能同时进行。这些步骤中法律限定登记机关最长办理期限具体为房产证的初始登记30个工作日；房产证变更登记30个工作日；抵押登记10个工作日。由此可见，法定准许登记机关可以花费时间合计为70个工作日，折算成日历时间至少需要98日，且契税证的办理时间未作规定。即便不将契税证办理时间计算在内，实际流程中有98日之多的期间合同双方难以把握，义务人能否在约定期限内完成备案义务只能寄希望于第三人即登记关机的积极办理和权利人的积极配合及时提供应由其提交的资料。作上述理解与实际不符，也有失公平。
其次，本案中双方成立了两个合同关系即因双方签订的《商品房买卖合同》而成立的买卖合同关系和基于原告向被告出具的委托书而成立的委托合同关系。委托合同中买受人将办理房产证、房产证预告登记、设定抵押预告登记、他项权证设定登记、土地证办理及领取证书事宜委托出卖人办理。由此可见，买卖合同中约定买受人办理的登记备案义务仅系初始登记备案，其余事项的办理是基于委托关系才由出卖人代为履行的。
综上，合同条款对备案是有限定性约定的，其前提是由出卖人提供的资料而完成的备案。而初始登记的备案所需资料的提交才是出卖人的法定协助义务（前文已述，在此不再赘述），依据《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，办理权属证书中的其他资料提交系买受人义务。由此可见，出卖人提交资料能够完成的备案登记只能是初始登记备案，故将约定的备案期限理解为合同对出卖人完成法定义务时间即初始登记备案所需时间的约束才是合理的。
撰稿人 安吉县人民法院 高 峰
陈 浩
通讯编辑 浙江省高级人民法院 亓述伟
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