婚姻关系中房产归属与份额的理论重构
1014 人阅读 日期：2023-11-09 15:25:18 作者/来源：汪 洋 清华大学法学院长聘副教授
目次
摘要
婚姻关系中房产归属与份额的认定应当契合国家治理层面提升结婚率和生育率的价值立场。父母出资的资金归属与子女购房的房产归属完全脱钩，各种类型的父母出资行为都被推定为父母仅针对自己子女一方的赠与。房屋产权登记与夫妻内部房产归属完全脱钩，夫妻共同财产制和物权变动各自产生内部与外部效力。夫妻间赠与房产不直接发生物权效力，但直接产生夫妻内部归属效力，赠与方不享有任意撤销权。登记权利人对共同财产的单独处分属于有权处分，仅当无偿或低价转让的财产超过共同财产一半份额以上才类推适用债权人撤销权救济。夫妻内部房产归属的重要性弱于份额认定，夫妻享有的份额仅与资金来源挂钩，个人财产购房的婚后增值归入个人份额。离婚时若双方均主张产权、财产状况水平大致相当以及均同意竞价，通过竞价决定产权归属，否则优先考虑婚前购房首付一方或者出资份额多的一方获得房产，并对另一方价值补偿。
关键词：父母出资；共同财产制； 婚姻内部归属；离婚财产分割
夫妻于结婚前后按揭贷款购房，一方或双方父母为全部或部分首付款出资，夫妻婚后共同还贷，成为近二十年来我国城市房价高企现状下的普遍现象。父母出资的性质和归属如何认定？房屋所有权属于合同订立方、产权登记方、首付款支付方还是还贷方？登记产权人单方处分夫妻共同所有的房屋是否有效？夫妻关系内部如何计算各自份额？离婚时如何确定房产最终归属以及计算补偿价值？上述问题关涉夫妻双方、各自父母以及外部第三人各方权益，从婚姻法时代到民法典时代都是理论研究和司法实践的热点和焦点问题。
1980年制定《中华人民共和国婚姻法》以及2001年颁布修正案之际，婚姻关系中的房产问题尚未凸显，立法未作明确规定。2003年《最高人民法院颁布〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》（下文简称为《婚姻法解释二》），第22条规定父母为子女购房出资性质的推定规则，[1]第20条规定离婚时针对婚内房产的三种处理方式。[2]经历21世纪第一个十年房价飙升后，2011年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称为《婚姻法解释三》），进一步完善了相关规范，第6条为夫妻间赠与房产的裁判规则，[3]第7条对父母出资行为采取了不同于《婚释二》第22条的处理方案并引发巨大争议，[4]第11条规定了夫妻一方擅自处分共同所有的房屋的效力和救济问题，[5]第10条规定了离婚时房产最终归属、分割和补偿问题。[6]
《民法典》对婚姻关系中的房产纠纷依旧未置一词。最高人民法院系统清理整合前民法典时代的司法解释，于2020年年底颁布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭编解释一》），实质变化是删除了《婚姻法解释三》第7条，第29条对《婚姻法解释二》第22条进行了重新表述，[7]其他条文内容基本照搬自《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》，仅作些许修改。《婚姻家庭编解释一》架构起民法典时代处理婚姻关系中房产纠纷的外部规则体系：第29条规范父母为购房出资的性质认定，第28条和第32条分别规范夫妻一方对婚外交易相对人以及婚内另一方的房产处分行为，第76条和第78条共同规范离婚时房产的处理方式、最终归属及补偿数额的计算。
各地高级人民法院近些年来也纷纷颁布各类涉及婚姻关系中的房产纠纷问题的指导意见、审理指南及会议纪要，规范内容相较于《婚姻法解释二》和《婚姻法解释三》更为具体庞杂。例如江苏省高级人民法院仅仅针对父母为子女出全资购置不动产，就事无巨细地区分了五种情形分别认定赠与对象及房产归属。[8]上海市、河南省、广东省、江苏省等地高级人民法院对于婚内按揭房的归属问题，采用产权登记人、产权登记时间、婚前婚后付款时间、资金来源及其比例等截然不同的判定标准，[9]源殊派异，无所适从。
影响因素大致有五类，每类又细化为几种情形，例如购房合同在婚前还是婚后订立，房产登记在婚前还是婚后，产权登记在丈夫、妻子还是夫妻双方名下，首付款是丈夫的父母、妻子的父母、双方父母还是丈夫、妻子或夫妻双方出资，由丈夫、妻子还是夫妻双方还贷。五类影响因素共计十五种情形，在复杂的生活实践中随机组合的具体场景在理论上多达216种！个案裁判时需要首先定位到具体场景，然后选择适配对应的规范内容。各条规范撷取的影响因素和具体情形不尽相同。《婚姻法解释二》第22条通过婚前、婚后以及首付出资方推定赠与相对方；《婚姻法解释三》第7条根据出资方以及产权登记方认定赠与相对方和房产归属；《婚姻法解释三》第10条糅合了合同订立时间、首付出资方、还贷方、产权登记方等影响因素，规范复杂性陡增。
这种立法模式存在严重问题：首先，规范内容覆盖的影响因素及具体情形并不周延，“头痛医头、脚痛医脚”的短视做法催生出更多场景下的法律漏洞。例如《婚姻法解释三》第7条第1款仅适用于父母全额出资为子女购买不动产且登记于自己子女名下的情形，未涵盖一方父母婚前全资购房、婚后登记在夫妻双方名下的情形，导致不同裁判观点的争议；[10]其次，由于不同规范撷取的影响因素和具体情形不一致，优先适用哪一类影响因素并未明朗，极容易催生法律评价矛盾，直接导致裁判观点无法统一的混乱现状；最后，司法解释欠缺整体视角下解决婚姻关系中房产纠纷的理论构架，具体条文各自陷入、迷失到首付出资、婚前婚后等过于具体和零碎化的细节中，多项法律行为和法律关系被无益地纠缠、混同一处，该脱钩的不脱钩，未能清晰展示出论证逻辑和路径。遗憾的是，上述问题在《婚姻家庭编解释一》中未有丝毫改善迹象。
本文尝试区分、拆解婚内房产纠纷涉及的多项法律行为和法律关系，使之相互脱钩但不区隔，便于厘清各自效力及法域维度，探究前列各影响因素和具体情形分别附丽并作用于哪项法律行为和法律关系，哪些影响因素和具体情形是冗余无意义的，在此基础上重构解决婚内房产纠纷的逻辑链条和理论框架。文章结构和分析思路如下：首先，表明法教义学论证的价值立场，应从国家治理层面消除婚姻房产规范中抑制结婚率的制度性因素（第二部分）；其次，阐释父母为子女购房出资的行为性质与出资归属，使父母出资与房产归属脱钩（第三部分）；再次，区分物权与婚姻两个维度的归属概念，使产权登记与婚姻内部房产归属脱钩（第四部分）；复次，厘清影响婚姻内部房产归属及其具体份额的影响因素，房产份额仅仅与资金来源挂钩（第五部分）；最后，明确离婚时房产的处理方式、最终归属以及补偿数额计算规则（第六部分）。
婚姻关系中的房产问题之所以引发社会关注和热议，与近二十年来我国婚姻状况、人口状况以及住房问题的急剧变化休戚相关。婚姻状况的变化主要体现为结婚率断崖式下跌和离婚率持续攀升。数据显示，[11]2013年至2020年，我国结婚登记对数从历史高点1347万对下滑至814万对，粗结婚率由9.9‰降至5.8‰，初结婚人数从2386万人降至1228万人。与此相反，1985年至2020年，离婚登记对数从45万对攀升至433万对，粗离婚率由0.44‰增至3.09‰。
婚姻状况关联着人口问题。七八十年代的计划生育政策导致出生率持续下滑，80后、90后和00后人口分别为2.19亿、1.88亿和1.47亿，适婚年龄人口不断减少。2015年末全面放开二孩政策实施，2016年出生人口升至1786万人，但好景不长，2019年就降到1465万人，2020年进一步滑落到1200万人。出生率从1979年17.8‰降至2020年8.50‰，首次跌破1%，创下1978年来新低。考虑到出生人口中“二孩”占比自2017年开始基本保持在50%上下，人口形势业已相当严峻。人口问题关联着社会老龄化等结构性问题。2020年劳动年龄人口总量仍在下跌，60周岁及以上人口占总人口的比例上升至18.70%。社会老龄化趋势影响显著，养老负担严重拖累国家财政、制约经济活力。
住房领域从1998年商品房市场化开始，我国城镇住房制度改革全面停止了福利性的住房分配，改为住房分配货币化，住房问题成为最受关切的民生问题之一。各地城市房价大幅上涨，1998年至2020年，全国新建商品住宅均价从1854元/平上涨至9980元/平。2020年35个大中城市住宅商品房平均销售价格为15192元/平。2004年至2018年，全国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至25.8万亿元，增长16.1倍，占居民贷款余额比例50%以上，2018年高达54%。房贷收入比（个人购房贷款余额/可支配收入）从16.2%增至47.6%，年轻人面临买婚房、还房贷的双重压力。由于房价畸高、工作结婚之初经济收入有限，年轻人无力独立购房，于是父母花费毕生积蓄甚至举债为子女购房成为普遍现象。另一方面，房产构成家庭核心财产之后，高离婚率给人们带来财产层面的失控感和不安全感，[12]引发大量离婚时针对父母出资或夫妻双方按揭购房的纠纷。房产纠纷推高了离婚成本，彰显了现行婚姻制度均平夫妻双方财产和经济差距的强效力，对部分潜在适婚人群的结婚意愿起到吓阻作用，成为导致结婚率下滑的元凶之一，连锁促成出生率的下跌以及人口老龄化趋势加剧。
因此，婚姻关系中的房产问题不单纯是法教义学层面的法律适用和解释路径选择问题，而应当在国家治理视角下通过立法决断提供解决方案。价值立场除了维护传统民法意思自治原则与婚姻家庭法婚姻保护价值，还应当契合我国的家庭及人口政策，即通过保障父母出资利益、适度限缩夫妻共同财产范围等正向激励机制，确保以夫妻财产制为代表的婚姻制度不会成为抑制结婚率和生育率的负面因素，助力维持社会经济正常发展所需的劳动力规模。上述价值立场构成本文于法教义学层面分析论证的前见。
（一）父母出资与房产归属脱钩
《婚姻法解释三》第7条第1款将父母赠与意图与产权登记挂钩，产权登记在一方名下的，推定为对出资人子女一方的赠与；同时将产权登记与房产归属的认定挂钩，产权登记在一方名下的，认定为该方的个人财产。第2款又反过来弱化了产权登记的效力，在双方父母皆为购房出资的场景下，注重出资的构成，将房产归属认定为以出资份额按份共有。该条虽便于司法认定以及统一裁量尺度，但在教义学和价值伦理层面皆遭受学界诟病。[13]《婚姻家庭编解释一》保留了《婚姻法解释二》第22条的同时删除了《婚姻法解释三》第7条，为区分“父母出资的归属”与“子女所购房产的归属”提供了解释空间。
父母出资虽然为子女购房提供了金钱资助，但出资事实不应成为决定子女所购房产归属以及共有关系性质的依据。[14]“父母把钱给子女”的“出资行为”以及“子女拿着父母给的钱买房”的“购房行为”属于两项独立的法律行为，应当分别认定其性质和所涉财物的归属。《婚姻法解释二》已经意识到这一区分，官方释义将《婚姻法解释二》“要解决的对象目标确定为父母为子女购置房屋的出资问题，而不再是房屋。”[15]
父母出资与房产归属脱钩的步骤是，第一步，解决父母出资的归属，出资属于子女一方还是夫妻双方，涉及将父母出资的意思表示解释为赠与或借贷，合同相对方是子女一方或夫妻双方；还涉及法定财产制中夫妻共同财产与个人财产的边界。[16]这一步完成之后，父母的出资转变为子女的个人财产或夫妻共同财产。第二步，解决子女所购房产的归属和份额，该步骤仍需考虑购房资金来源，但仅限于夫妻共同财产或某一方个人财产两个来源，不再溯源至双方父母的出资。
如果父母以子女名义购房，子女才是购房合同的买方，仍应区分出资归属与房屋归属；如果父母以自己名义全款购房，随后过户到自己子女或夫妻双方名下，赠与的客体是房产而非出资，依本文结论，推定为对自己子女的赠与，成为子女个人财产；如果父母以自己名义按揭贷款购房并支付首付款，随后过户到自己子女或夫妻双方名下，赠与的客体也是房产而非首付款，推定为对自己子女的赠与，若由夫妻共同还贷，在婚姻内部关系中再行计算个人所有及共同所有的份额。
（二）父母出资行为的性质：借贷抑或赠与
现实生活中，由于父母与子女不和或者子女离婚时父母希望保全自己的购房出资等原因，父母会主张请求返还购房出资款，理由是出资的基础法律关系为借贷而非赠与。对出资行为的性质认定应当尊重当事人的意思自治，这是《婚姻家庭编解释一》第29条在《婚姻法解释二》第22条基础上增加“依照约定处理”的用意所在。《婚姻家庭编解释一》第29条第1款并未排除父母出资被认定为借贷的可能性，并非针对赠与或是借贷的推定规则，该条隐含的适用前提恰恰是出资行为业已被认定为赠与。《民法典》与《婚姻家庭编解释一》尚未解决的难题是，对出资性质没有约定或者约定不明确时，推定为借贷还是赠与？表面上涉及父母意思表示的解释问题，实质上仍是政策决断和价值判断问题。
基于父母子女间密切的人身关系和中国传统家庭文化的影响，实践中父母出资时一般都不会跟子女签署正式书面的赠与或借贷合同，离婚时对是否存在口头合同及其内容往往成为争议焦点。[17]最高人民法院的立场是推定为赠与，如果子女主张赠与而父母主张借贷；或者离婚时子女一方主张是借贷从而构成夫妻共同债务，对借贷关系是否成立需严格遵循“谁主张谁举证”原则，理由是主张借贷关系的一方比主张赠与关系的一方更接近且更容易保留证据，[18]将出资为借贷的证明责任分配给父母比将出资为赠与的证明责任分配给子女更符合证明责任分配原则。[19]有的法院因为无法排除倒签借据的可能性，以产权登记作为优势证据否定借据的效力。[20]最高人民法院强调，在相关证据的认定和采信上，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第105条，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，准确认定法律关系的性质。
推定为赠与的实质性理由是，父母子女间的亲缘关系决定了赠与的可能性高于借贷。[21]从中国现实国情看，子女刚参加工作缺乏经济能力，无力独自负担买房费用，父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。从日常生活经验看，大多数父母出资的目的是希望改善子女的居住条件，而非日后收回这笔出资。[22]从传统观念的延续看，传统家庭历来选择子女结婚的当口作为两代之间“分家”传递家业的契机，将分家实践表述成赠与虽然别扭，后果上并无太大差别，[23]若表述为借贷则与分家观念完全相悖。
推定为借贷的实质性理由是，一方面，父母对成年子女原则上不负担抚养义务，对子女购房当然没有法定出资义务；另一方面，鉴于父母将多年积攒的全部或大部分养老积蓄用于子女购房，若子女对父母不尽赡养义务且出资被视为赠与，现实中父母可能会陷入“人财两空”的困境。[24]为了在制度层面避免上述风险，不妨推定为借贷，保留父母的出资返还请求权。若子女仅为一人且不考虑时效，父母对子女享有的借款债权最终经由子女继承导致的债权人与债务人身份混同而消灭，保障父母权益的同时并不影响子女的实际权益。有裁判观点支持将父母出资推定为以帮助为目的的临时性资金出借，子女负有偿还义务。[25]有观点从举证责任角度展开，认为赠与是无偿、单务的法律行为，对受赠人而言纯获利益，而对于赠与人影响极大，因此举证责任由主张赠与的一方承担，不能依据父母子女关系自然推定为赠与。[26]
采取何种推定规则，很大程度取决于合同相对方是子女一方还是夫妻双方，即出资资金归属于谁。出资性质认定与资金归属两个问题环环相扣，如果推定为父母仅赠与自己子女，则在房产内部份额取决于资金来源的结论下，父母的出资不会因离婚而被另一方攫取，这一结果反过来会最大程度减少将出资认定为赠与的顾虑，没有必要认定为借贷。鉴于本文结论是推定为仅对自己子女出资，因此视为赠与不会导致对父母不公的社会效果，还可避免借贷引发的返还关系，降低规范适用的复杂度。
（三）父母出资资金的归属：赠与子女一方抑或夫妻双方
《婚姻法解释二》第22条根据夫妻财产制规则，以结婚时间采取截然相反的推定规则。双方结婚前，父母出资推定为对自己子女的赠与；结婚后推定为对夫妻双方的赠与，成为夫妻共同财产。[27]《婚姻法解释三》第7条采取将赠与一方还是双方的意思推定与产权登记主体挂钩的思路。实践中许多父母倾尽毕生积蓄为子女购房，透支日后的养老费用，又不想因为离婚导致子女丧失财产，于是父母通过登记一方名字这种含蓄的方式表示赠与一方的意思。[28]最高人民法院认为，物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义有了较为充分的认识，将不动产登记在自己子女名下认定为父母将出资赠与自己子女，符合当事人本意。[29]如果一方父母出资却将房产登记在子女配偶一方名下，除非有明确约定或证明父母仅向子女配偶一方赠与，按照日常经验法则仍应认定为赠与夫妻双方。[30]
《婚姻法解释三》第7条被删除意味着意思推定与产权登记脱钩，且双方父母出资时房产不再为按份共有。官方删除理由是按份共有与家庭伦理性特征不相符，也与《民法典》第1062条“在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有”的规定相冲突。依据《民法典》第308条，在双方没有明确约定的情况下，基于家庭关系的特殊属性，亦不宜认定为按份共有。[31]理论上，不动产登记簿的推定效力是对权利人和权利内容的推定，而非对导致物权变动的意思表示内容的推定，后者属于负担行为的任务。因此产权登记本身无法推出登记权利人通过何种途径获得房产，更无法推导意图赠与一方还是双方。[32]实践中，购房环节包含诸多复杂情形，因为政策、贷款等原因，房产登记在一人名下同夫妻内部对房产归属的意思可能并不一致，更无法通过登记推定父母的意思，[33]删除《婚姻法解释三》第7条具有合理性。
《婚姻家庭编解释一》第29条回到《婚姻法解释二》第22条的传统立场。推定规则是否具有实质合理性，需要从三个方面依次验证，首先，是否符合现实社会中父母出资时的真实意愿；其次，是否有利于保障出资方父母因预支养老费用而换取的期待利益；最后，依据出资时间采取截然相反的推定规则的理由是否成立。
首先，须探究父母出资时的真实意愿。父母的真实意愿为何重要？因为法定财产制下有必要区分交换所得和非交换所得。基于买卖、租赁等自愿有偿交易以及侵权、不当得利等非自愿行为的交换所得均具有对价性，相对方的意思和利益止于交换，并不关心作为对价的财产在所有权移转之后是否成为夫妻共同财产；即便相对方关心财产内部归属并与夫妻一方作出约定，基于合同相对性也只能约束交易双方，[34]无法约束交易方的配偶，换而言之不能对抗法定财产制的效力。但在基于赠与、继承的无偿所得关系中，赠与财产的归属对基于身份关系或个人情感而作出的赠与行为具有决定性影响，赠与人通常不希望所赠财产由第三人分享。[35]即便是同居共财的传统中国大家庭也区分劳动所得与无偿所得，家族中某人“白白”从别人那儿得到东西属于他的特有财产。[36]因此，无偿所得的归属可转化为对赠与人真实意思的解释问题，关系到赠与人同夫妻双方的情感及利益关联、赠与的具体场景等社会生活事实。
父母为子女购房出资的主要目的是满足子女的婚姻生活所需，出资时父母都希望子女婚姻幸福稳定，不愿设想子女婚姻解体的可能。表达祝福时为了避免引起儿媳或女婿的不快和误会，父母一般不愿意明确出资性质和出资对象，也不会与子女签署书面协议，国人相对隐晦的行事风格导致事后父母通常无法提供明确赠与子女一方的证据。《婚姻法解释三》第7条为此才把房产登记在自己子女名下的含蓄方式推定为父母只对自己子女赠与的意思。血亲与姻亲的天然差异，决定了为自己子女提供婚后居住条件，才是促使父母出资的本意。[37]鉴于子女在未来可能面临的离婚风险，无论是婚前还是婚后，父母大额出资的真实意思表示都是对自己子女一方的赠与，属于子女的个人财产。如果一概将出资认定为父母为对夫妻双方的赠与，势必违背父母为子女购房出资的初衷，缺乏社会认同。[38]法律本质是不保护不劳而获的，因子女离婚而承担包括养老费用在内的家庭财产流失一半的严重后果，绝大多数出资的父母都会无法接受。于是在实践中出现伪造债务、虚假诉讼甚至父母与自己子女倒签赠与合同种种乱象，无非体现了父母希望在子女离婚时保住自己毕生辛苦积蓄的诉求。[39]
其次，须探究父母出资后养老等期待利益的保护。父母为子女购房出资凝结着浓厚的伦理和亲情因素，既是家庭财产基于血亲关系传续的需要，也是子女更好履行赡养义务的物质保障。父母为子女结婚购房往往预支了未来的养老费用，甚至向亲朋好友举债，出资很大程度上蕴含着对子女未来履行赡养义务的期待。《老年人权益保障法》第14条第3款规定，“赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。”在当前闪婚、闪离现象增多和老龄化问题加剧的背景下，一旦夫妻离婚，原配偶连“协助”赡养义务都没有了, [40]从《婚姻法解释三》公开征求意见反馈的情况来看，已经引起父母的普遍担忧。[41]法院系统从社会效果出发，明确提出离婚诉讼中不仅要保护婚姻双方当事人利益，也要保护双方老人的合法权益。[42]因此，从保护父母养老等期待利益的角度，不宜将父母出资认定为对夫妻双方的赠与。
最后，须探究以结婚时点为区分标准是否合理。夫妻关系不同于“一时性”债之关系的交易行为，结婚这一法律行为生效，仅仅意味着一段可能漫长的婚姻存续关系的开始。各方行为都围绕于服务婚姻生活这一“继续性”关系而展开，结婚的具体时点反而不具备重要性和敏感性。父母于子女“新婚之际”出资购房便可满足子女婚姻生活的居住需求，“新婚之际”体现为结婚登记前后的整块时间段而非某个特殊时点，实际出资在这一时点之前或之后具有偶然性，也完全不影响出资目的实现。传统社会同样存在类似观念，父母赠与女儿的嫁资未必在出嫁时交付，待出嫁后经过一段时间，确定夫妇和睦之后再交付的也不少。[43]因此，《婚姻家庭编解释一》第29条的区分标准是一种没有实质合理性的形式逻辑推演，父母婚前或婚后出资都仅视为对自己子女的赠与。同理，房产登记时间以及登记方也具有偶然性，例如实践中常见因开发商的原因导致购房人未能于婚前取得房屋产权证书。[44]因此，《婚姻法解释三》第7条没有留存必要。
综上所述，父母为子女购房出资的理想规则是，无论出资发生在婚前还是婚后、部分还是全额、一方还是双方，都推定为对自己子女的赠与，成为自己子女的个人财产。通过保障父母出资利益不因子女离婚而受损，打消父母的担心，有利于将父母的意图统一推定为赠与而非借贷，同时避免了赠与夫妻双方前提下迂回适用赠与所附条件不成就、所附义务未履行、因主观交易基础丧失的情事变更主张酌情返还[45]等救济手段，简化规范体系的复杂性。解释论层面为了达到赠与自己子女的法律效果，对《民法典》界定个人财产的第1063条第3项“遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产”中“确定”一词，宜作扩大解释。
（一）房产归属应区分物权与婚姻两个维度
产生公示效力的产权登记与无需公示的结婚登记之间的关系长期困扰着夫妻财产法研究，依据“物权方案”，婚姻关系直接发生财产物权归属层面的效力，由此法定财产制对物权公示系统构成极大挑战，不动产登记簿的绝对公信力随着已婚人士取得物权比重的增加而大范围失灵。[46]与之相反，“潜在共有方案”与“债权方案”认为财产归属应当区分物权与婚姻两个维度。物权维度上以房产登记状态为准，婚姻关系中任何财产的物权变动仍应遵循物权法规则；婚姻维度上财产属于一方个人财产还是夫妻共同财产，仅依据法定财产制在夫妻内部发生效力，不波及婚姻关系之外的交易第三人，[47]以实现交易安全与婚姻保护两全。换而言之，共同财产制限于夫妻关系，对外依照物权公示原则实行分别财产制。
很多裁判意见已经开始区分物权和婚姻两个维度，“因房屋权属发生争议，在确认房屋产权所有人时，应以查明的出资购房事实为依据，而不应以房屋权属登记为准。”[48]“家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同所得财产，虽登记在一人名下，仍应属家庭成员共同共有。”[49]“登记在户主名下家庭共有财产，家庭成员请求确认共有权的，法院不应依物权登记推定效力否定真正物权人权利。”[50]“婚后一方父母部分出资购房，夫妻共同还贷，产权登记在出资人子女名下，离婚时应作为夫妻共同财产予以分割。”[51]“登记在夫妻一方名下的房产，在另一方主张系其婚前个人财产并提供充分的相反证据情况下，应据实确定物权人。”[52]以上裁判意见虽然在术语使用上未厘清共有与共同所有、物权人与共同财产权利人之间的差异，至少不再仅仅以产权登记状态决定财产的婚内归属状态。
另有司法观点从区分登记权利人与真实权利人角度解决着手，“不动产登记簿作为不动产物权公示手段所具有的公信力，主要是针对不特定的第三人而言，但不适用于登记名义人与真实权利人之间的关系，他们之间的关系仍按照实事求是的原则处理。双方婚姻存续期间购买的公改房属于夫妻共同共有，虽然翁某为登记名义人，但在花某举证证明该房产为双方婚姻存续期间购买的情况下，应认定真实权利人为花某和翁某。人民法院在离婚析产确认夫妻共同财产范围时，即可直接进行确权认定，同时对该财产予以分割。”[53]这一观点被《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第2条采纳，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《物权编解释一》）第2条延续了这一规定。[54]
“真实权利状态与登记状态不一致”的制度根源在于不动产登记仅具有权利推定效力，是对证明责任的分配，而登记的权属状态并不总是与真实物权状态相一致。法院可以根据当事人提交的证据推翻登记物权状态，确认不动产物权的真实权属。但是需要特别强调，不动产登记的权利状态是物权法层面的物权状态， “真实权利状态”与“不动产登记簿的记载”相对应，指的也是与登记相对应的物权状态。[55]换而言之，《物权编解释一》第2条处理的是不动产物权权属争议，并非婚姻家庭层面的财产内部归属争议，不能把“真实权利人”理解为夫妻财产制下的权利主体，上述司法观点对此有混淆之嫌。
夫妻之间也存在适用《物权编解释一》第2条的场景，例如夫妻共同出资签订房屋买卖合同，约定房产仅登记在夫或妻一方名下，但排除婚内赠与的意思。此时登记物权人是夫或妻一方，而物权层面的真实权利人是夫妻双方，婚姻家庭层面该房产也属于夫妻共同财产。该场景下真实物权人被界定为夫妻双方，并非因为夫妻共同财产制的效力，而是因为房屋买卖合同加上夫妻之间的约定。
（二）例证：夫妻间赠与房产的效力认定
区分两个维度的观念还体现在夫妻之间赠与房产的效力设定上。《婚姻家庭编解释一》第32条在《婚姻法解释三》第6条基础上增加了实践中更普遍的将部分房产份额赠与另一方的“加名”情形，[56]并且明确了赠与合同一章任意撤销权并未将夫妻间赠与排除在外，契合很多裁判观点。[57]物权归属层面，本条贯彻不动产登记公示公信原则，夫妻间赠与房产不直接发生物权效力，房产权属的变化需通过登记体现。[58]加名之后，受赠方离婚时对房产有权主张相应份额。[59]
直接套用赠与合同任意撤销权饱受争议。有学者建议新设夫妻特殊赠与制度。赠与方通常希望赠与配偶的财产仍为双方共同财产而非配偶的个人财产，真实意思表示与普通赠与明显有别。内部效力层面，赠与方在给付前不享有任意撤销权；给付后短期内若因受赠方重大过错导致离婚，赠与方可行使法定撤销权；若无过错的受赠方提出离婚，赠与方可通过情事变更请求全部或部分返还赠与房产。[60]外部效力层面，无差别适用合同法与物权法相关规范，房产变更登记完成前，受赠方不得对抗第三人。即便完成变更登记，赠与方的债权人仍然可以行使债权人撤销权以保全债权。
笔者认为，在认定夫妻间赠与不直接发生物权效力之后，需要进一步探究夫妻间赠与是否直接产生婚姻维度的内部归属效力。《民法典》第658条第1款规定“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，“权利转移”是否包括在夫妻关系内部由一方个人财产转变为夫妻共同财产？鉴于赠与的物权效力仅针对夫妻关系之外的第三人，因此夫妻关系内部的权利转移及归属效力与外部公示方式无关，夫妻间赠与合意达成，内部归属层面直接发生效力，权利视为已经转移为夫妻共同财产，不存在适用赠与人任意撤销权的空间。
若夫妻双方将共同所有房屋的产权登记在未成年子女名下，离婚时不能仅仅按照产权登记情况将房屋一概认定为未成年人的财产，还应审查夫妻双方的真实意思表示。如果真实意思确实是将房屋赠与未成年子女，离婚时该房屋为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；反之，将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。[61]
（三）产权登记方处分夫妻共同所有房屋的效力及其救济
在区分婚姻财产内外归属效力的大前提下，“潜在共有方案”于内部关系中考虑夫妻对于某项婚内财产取得及其增值的实质贡献，判定某项财产是否属于夫妻共有。为了避免夫妻财产关系的复杂化危害交易安全，这种共有只有在离婚或者夫妻一方死亡时才显在化为物权法层面的共同共有，用以清算分割。[62]但潜在共有一旦转变为物权法层面的共有，仍会产生外部效力从而波及第三人。比如夫妻一方尚未完成的对共同财产的有权处分会降格为无权处分，夫妻一方个人债务的普通债权人无法对抗配偶在离婚时针对共有财产的分割请求权。[63]
与之相对，“债权方案”下夫妻共同财产任何情况下都不会转变为共有，仅在夫妻间产生债之关系，从而最大限度抑制共同财产对婚姻关系外部产生的影响。术语选择上，立法者也有意识地区分了物权与婚姻两个维度。《民法典》第1062条并未照搬“物权编”第八章“共有”相关概念，而是保留了《婚姻法》中“夫妻的共同财产”“夫妻共同所有”的表述。《婚姻家庭编解释一》第28条更是主动将《婚姻法解释三》第11条“夫妻共同共有的房屋”修改为“夫妻共同所有的房屋”。
“债权方案”以登记状态推定物权归属并产生公信力，登记权利人的单独处分行为在物权法层面是有权处分，即便处分客体为夫妻共同财产，在有偿交易场景下，共同财产仅发生形态上的变化，共同财产整体并未受损，配偶利益无需救济，[64]因而没有必要限制登记权利人一方对共同财产的单独处分，最大限度保障交易安全。《婚姻家庭编解释一》第28条第1款可以容纳三种情形：[65]第一种，登记权利人为夫妻双方时，其中一方与第三人买卖房屋；第二种，登记权利人仅为夫妻一方时，配偶与第三人买卖房屋；第三种，登记权利人仅为夫妻一方时，登记权利人与第三人买卖房屋。[66]该款中的“善意”应解释为交易相对方对登记的信赖，第三人无需进一步核实登记事项与婚姻状况，因此该款仅适用于第三种有权处分，该情形下无需配偶同意或第三人善意要件即可发生效力。有的裁判观点做了正确表述，[67]有的裁判观点混淆了三种情形下无权处分与有权处分的区分。[68]
“潜在共有方案”对此提出“基于婚姻关系的财产处分限制”，不论夫妻某方是否有权处分，只要该处分可能导致婚姻生活无法正常延续，例如将婚姻家庭唯一住所转让给第三人，无论该房产是否属于共同财产、登记权利人是哪一方，都必须得到配偶同意或追认，以限制该处分行为效力，阻却第三人取得房屋，达到优先保护配偶利益和维持正常家庭生活的需要。[69]有学者提出“婚姻住宅”概念，当住宅作为家庭住所，无论所有权人是谁，对住宅的处分都要避免一方配偶陷人无房居住的困境。[70]但是在有偿交易下，一方处分房产的对价是相应价值的货币或者其他财产，仅仅导致共同财产形态发生变化，通常不会威胁到婚姻生活的正常维系，没有必要以共同财产制为由限制登记权利人的处分权。最高人民法院进一步认为，对用于家庭生活的房屋作出例外规定在实践中很难操作，如果第三人耗尽财产仍无法取得房屋，却放任配偶以家庭生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，明显与社会一般观念不符。特殊情形下保护生存配偶的居住权，可以通过民事执行程序中对唯一住房不予执行来实现。[71]
真正的疑难问题在于，当登记权利人无偿或低价转让夫妻共同财产，对配偶利益如何救济？有的裁判观点简单粗暴地认定无偿处分行为无效。[72] “潜在共有方案”基于婚姻关系的财产处分限制固然可以作为救济理由，但在我国实证法中并无这一概念，且背后逻辑仍然属于试图将婚姻家庭层面的价值穿透影响物权层面的处分效力。“债权方案”则利用财产法规则解决这一难题，《婚姻家庭编解释一》第28条第2款[73]的适用前提包含有权处分和无权处分夫妻共同财产的各种情形，无需考虑财产的物权登记状态。配偶受到的损失除了离婚时请求另一方损害赔偿，还可以通过主张另一方不分或少分共同财产而得到救济，并且不会影响交易相对方利益。因为夫妻财产制预设夫妻双方对共同财产各自享有一半的潜在份额，因此不超过一半份额的小额赠与或低价转让原则上都有效，只有当赠与或低价转让的财产价值超过共同财产一半份额以上时，会实质性危及配偶的利益，配偶可类推适用合同法债权人撤销权制度，[74]撤销相应的赠与或低价转让行为。相比较无偿或低价取得财产的相对方，优先保护利益严重受损的配偶具有实质正当性。
（一）婚姻关系内部房产的份额计算比归属认定更重要
房产在婚姻关系内部的归属与物权法层面的归属无关，因此内部归属与作为负担行为的房屋买卖合同以及作为处分行为的产权变更登记都完全脱钩。购房合同由哪方在婚前或婚后订立、变更登记于婚前或婚后、登记权利人是哪方，这些影响因素都与内部归属无涉。对于婚姻内部的归属认定以及份额计算，唯一的影响因素是资金来源。
有学者质疑以资金来源精确界定房产归属是资本主义对中国家庭的入侵，“在房产上按照资本主义意识形态建立个人所有制，基本就等于在家庭中建立资本主义式的个人财产制。”[75]事实上资金来源不意味着个人所有，鉴于婚姻存续期间的还贷都被推定为共同还贷，并且共同还贷所占份额及其增值都认定为夫妻共同所有，这一结果已经体现了共同财产制下的婚姻保护与家庭伦理观念；而且计算房产份额在婚姻存续期间没有实际用处，其功能旨在平衡离婚之际双方的利益，而离婚意味着婚姻共同体濒临解体，因此份额计算与家庭保护无关，与离婚时对弱势一方的保护有关。
房产出资大致分为两种情形，第一种为夫妻一方全额出资购买房产，既包括一次性全额支付房价，也包括全额首付并以个人财产还贷。依照“不转化规则”或“代位规则”，房产在夫妻内部属于买方个人财产，离婚时不涉及分割问题。第二种为夫妻双方出资购房，依据资金来源进一步分为三类场景：其一，一方用个人财产于婚前或婚后支付首付，婚后双方共同还贷；其二，双方用各自的个人财产于婚前或婚后共同支付首付，婚后共同还贷；其三，双方婚后用共同财产支付首付并还贷。理论上还存在婚后双方以各自的个人财产共同还贷，但以婚后收入还贷通常推定为共同还贷，以个人财产共同还贷甚为罕见，无需赘述。
上述三类场景下，购房资金来源包含一方或双方的个人财产以及夫妻共同财产，房屋实质上成为个人财产与夫妻共同财产的混合体。[76]有观点认为应当对比婚后共同还贷与婚前首付及还贷的金额比例，如果共同还贷金额在房产总价款中占比很大[77]或者超过一方婚前首付及还贷额，房产应被认定为夫妻共同财产。[78]笔者认为，笼统地将房产认定为个人所有或共同所有，既不可能亦无意义，重要的并非房产归属，而是精确地计算夫妻各自的份额（参见图二）。《婚姻家庭编解释一》第78条第1款也未聚焦于房产在夫妻内部的归属，仅授权双方离婚时协议解决。[79]若达不成协议，第2款只是规定法院“可以”而非“应当”判决该不动产归登记一方，留下自由裁量空间的同时，将重点转移到第3款份额认定与补偿问题。
（二）房产份额与资金来源挂钩
房产份额取决于资金来源，具体包括丈夫的个人财产、妻子的个人财产以及夫妻共同财产三处来源，表现为首付款和按揭还贷两种形式。婚后共同支付的首付款和还贷部分及其增值，被归入夫妻共同所有的份额。何为“共同还贷”需结合法定财产制理解，即便夫妻一方婚后以自己的工资收入还贷也被视为共同还贷，因为婚姻关系存续期间双方所得工资、奖金及劳务报酬都属于夫妻共同财产，否认共同还贷的一方须承担举证责任。[80]对夫妻关系中收入弱势一方的保护，通过共同还贷的认定得到充分体现。
一方个人财产在婚前或婚后支付的首付和贷款被归入个人所有的份额。争议是个人财产支付的首付和贷款在婚后的增值部分，归入个人所有还是共同所有？依据《婚姻家庭编解释一》第25条第1项与第26条，[81]需要界定婚后房产增值属于主动增值的投资收益还是因市场价值变化而导致的被动自然增值？夫妻协力理论认为夫妻一方婚后财产所得包含配偶的付出、贡献或协力，主要聚焦于劳动所得。[82]有学者认为协力理论推定夫妻对家庭贡献相等，作为共同财产的价值基础令人质疑，婚后劳动所得的归属与配偶的协力无关，旨在创造适当的行为激励从而有利于家庭利益最大化。婚后资本所得被归入夫妻共同财产同样是为了鼓励夫妻以家庭利益最大化管理和处分双方所有财产。[83]其要义是把婚姻看成命运共同体，夫妻婚后应分享彼此的劳动以及经济上的幸运或不幸，主张“婚后劳动和运气所得共同制”。[84]依据该理论，个人财产支付的首付和贷款在婚后的增值应被归入共同所有的份额。
有裁判观点认为一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋及其增值都属于个人财产。[85]另有裁判观点区分是否为投资性购房，如果用个人财产购房的用途为安置父母，属于非经营性购房，自然增值不属于生产经营性收益和夫妻共同财产。[86]但并非为了家居需要而购买商铺，则被认定为投资行为，[87]优先适用《婚姻家庭编解释一》第25条，并对《婚姻家庭编解释一》第78条的“不动产”限缩解释。[88]部分学者也认为婚后房产增值主要是基于通货膨胀、市场行情等因素导致，婚后共同还贷行为纵然为取得完整的房产作出积极贡献，但性质仅仅是协助购房一方偿还银行贷款这一合同债务的履行行为，与房价上涨没有直接因果关系。[89]
分歧实质仍在于夫妻法定财产制下共同财产的范围，而范围大小归根结底取决于价值判断而非逻辑推演。依夫妻协力理论，如果宽泛认定共同还贷时已经考虑到夫妻家务劳动价值等贡献因素，那么认定个人财产婚后增值性质时为何要重复计算另一方的协力和贡献？依婚姻命运共同体理念，将个人财产婚后增值作为共同财产提高了离婚的经济成本，有可能维护婚姻稳定。[90]但是提高离婚成本若通过强化法定财产制对夫妻财产状况“均贫富”来实现，同时可能意味着降低潜在高收入群体的结婚意愿。当婚姻预期存续期限不长时，具有财产优势的一方必然不愿意为了短期婚姻付出巨额财产代价。[91]如果将个人财产婚后增值仍然界定为个人财产，适度限缩夫妻共同财产的范围，使夫妻财产制“均贫富”的效力不波及婚前个人财产，或许有利于正向激励结婚率的提升，并间接影响生育率。
（一）离婚时房产归属的确定
离婚时对婚姻财产进行清算，需要确定房产的最终归属。《婚姻家庭编解释一》第76条改自《婚姻法解释二》第20条，例举了三种处理方式：双方均主张房屋产权的，竞价取得；只有一方主张的，评估后该方取得产权并补偿另一方；双方均不主张的，拍卖、变卖房产后双方分割价款。该条排除了离婚后双方按份共有房产的处理方式。最高人民法院认为，按份共有并不能解决双方离婚后实际面临的居住问题，在当事人明显失去共有基础时，强行判决按份共有只可能造成新的矛盾。[92]北京法院第17号参阅案例却认为，若离婚双方只有一套共有住房、均主张所有权但均无力补偿对方时，法院应当判决双方按份共有房产，并结合当事人生活需要、房屋结构等因素就房屋使用问题作出处理。[93]若强行拍卖、变卖房产后分割价款，使双方都损失了未来房产继续增值的可能收益，不符合双方真实意思和利益。
离婚时房产最终归属哪方，实质意义在于：其一，获得产权一方享受离婚以后房产未来增值收益，同时承担房产未来贬值风险；其二，依据《婚姻家庭编解释一》第78条第2款，“尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务”，承担继续还贷义务。[94]原则上，由购房决策方承受房产未来增值或贬值更符合意思自治下的风险归责原则，婚前购房首付一方优先获得房产。[95]另一个重要因素是房款中双方出资所占比例，出资份额多的一方优先获得房产。如果共同还贷款项远远高于一方首付，或者购房一方因经济状况不具备继续还贷能力，而另一方有还贷能力，为了避免案涉房屋被银行行使抵押权，法院认为也可以判决房屋归非购房一方所有、承担继续还款义务并向对方补偿。[96]
在一方首付以及双方出资份额悬殊两种情形下，可否适用《婚姻家庭编解释一》第76条第1项的竞价规则决定房产最终归属？竞价规则的实质是由偏好该财产的人最终取得产权以达到物尽其用。双方均主张产权时并非自动适用竞价规则，法院还应遵循照顾子女、女方和无过错方权益的原则，存在将房屋判给直接抚养子女的一方、女方或无过错方的可能。最高人民法院认为适用竞价的前提还包括双方财产水平大致相当以及均同意采取竞价方式，[97]否则财产弱势一方无力在竞价过程中反映自己的真实偏好价格，竞价是不充分的。强势一方以不充分的竞价价格为基础给予补偿，另一方损失了充分的补偿收益以及可能的未来增值收益。若双方未达成竞价合意，则优先考虑婚前购房首付一方或者出资份额多的一方获得房产。在一方首付、双方还贷的典型场景下，通常首付方所占份额也更多。
（二）未获房产一方补偿数额的计算
依据《婚姻家庭编解释一》第78条第3款规定，需要对未获得产权一方进行补偿。离婚分割房产涉及到多方权益，既要保护个人婚前财产部分对应的权益，又要厘清“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，还要契合“照顾子女、女方和无过错方权益的原则”，同时不能损害作为债权人的银行的合法利益。因此个案中不能把明晰财产关系与分割共同财产两者等同，[98]分割共同财产并不以计算的补偿数额为绝对标准，法官可根据实际情况行使自由裁量权。[99]
共同还贷的补偿数额有多套计算公式，《江苏高院家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》分为两步计算：第一步，不动产升值率=离婚时不动产价格÷不动产成本×100%，不动产成本=购置时不动产价格+共同已还贷利息+其他费用。其他费用指购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，后者产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用。第二步，补偿数额=共同还贷部分×不动产升值率÷2。[100]最高人民法院民一庭的计算公式为：补偿数额=房屋现值×[已共同还贷部分/（房屋本金价格+所需偿还的利息费用+其他费用）×100%]/2。两套公式只是计算参照物不同，第一套以房屋增值为比率计算共同还贷部分的增值，第二套以共同还贷部分所占比率计算该不动产中归属共同财产的部分。[101]
鉴于离婚时贷款可能尚未清偿完毕，只能将夫妻共同偿还的利息计入不动产成本，不能将未来尚未还贷的利息都纳入成本，否则未获得产权一方既未分享后续可能的升值收益，却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不利后果。另外如果一方婚前首付，且购房后经过一段时间才结婚，不动产升值率应以结婚时而非购置时的不动产价格作为计算依据，因为房产的婚前增值属于首付方个人财产，[102]这种情况下需要将计算公式修正为：补偿数额=共同还贷部分×[离婚时不动产价格÷（结婚时不动产价格+共同已还贷利息+其他费用）×100%]÷2。
一方婚前首付，双方共同还贷，若离婚时房屋贬值该如何处理？其一，首付方独立作出购房决策，由决策方承担贬值风险更符合风险归责；其二，双方婚后收入属于共同财产，无论用哪方收入还贷都属于共同还贷，因此非决策方共同还贷行为具有被动性；其三，房产增值或贬值是动态过程，离婚时贬值不意味着未来没有升值空间，获得产权一方只要不在贬值期间抛售房屋，实际利益并未蒙受损失；其四，配偶因另一方婚前已购房，可能导致在婚姻存续期间错过独资购房的时机。[103]考虑上述因素，离婚时补偿另一方共同还贷数额的一半比较合理。
婚姻关系中房产归属与份额的认定并非单纯的法教义学问题，无法回避国家治理视角下的立法决断。价值立场除了维护意思自治以及婚姻保护，还应当契合家庭与人口政策，通过保障父母出资利益以及适度限缩夫妻共同财产范围等正向激励机制，确保婚姻制度不会成为抑制结婚率和生育率的负面因素。
父母出资的资金归属与子女购房的房产归属完全脱钩。出资性质与资金归属环环相扣，各种出资方式都被推定为父母仅针对自己子女的赠与，更符合父母真实意愿、有利于保障父母养老利益、避免认定为借贷引发后续的返还关系。父母实际出资时间具有偶然性且不影响出资目的，《婚姻家庭编解释一》第29条与《婚姻法解释三》第7条采用的影响因素都不具有合理性。
产权登记与夫妻内部房产归属完全脱钩。夫妻内部财产归属与外部物权归属关系依夫妻财产制和物权变动规则各自发生内外效力，兼顾婚姻保护与交易安全。《物权编解释一》第2条处理物权权属争议，并非夫妻内部财产归属争议，不能把“真实权利人”理解为夫妻财产制下的权利主体。夫妻间赠与不直接发生物权效力，但直接发生夫妻内部归属效力，赠与方不享有任意撤销权，《婚姻家庭编解释一》第32条规定不妥当。“债权方案”下离婚时共同财产未转变为共同共有，仅在夫妻之间产生债权。登记权利人对共同财产的单独处分在财产法上是有权处分，有偿交易场景下共同财产仅发生形态变化，无需救济。《婚姻家庭编解释一》第28条第1款仅限于登记方有权处分情形，第2款适用范围包含有权处分和无权处分各种情形，登记权利人无偿或低价转让共同财产时，通过损害赔偿以及离婚时少分或不分共同财产予以救济，仅当赠与或低价转让的财产价值超过共同财产一半份额时，配偶可类推适用债权人撤销权制度。
夫妻内部房产归属与份额计算的唯一重要影响因素是资金来源。当购房资金包含个人财产与共同财产时，笼统认定房产归属没有意义，应当精确计算夫妻各自份额。婚后共同支付的首付款、贷款及其增值归入夫妻共同所有，对共同还贷作宽泛认定。一方个人财产支付的首付、贷款以及婚后增值部分归入个人所有。
《婚姻家庭编解释一》第76条排除了离婚后双方按份共有房屋，不妥当。最终获得产权一方继续还贷且承受房产未来增值收益或贬值风险。竞价规则的适用前提是双方均主张产权、财产状况水平大致相当以及达成竞价合意，且不与照顾子女、女方和无过错方权益原则相抵触。不能通过竞价决定房产归属时，优先考虑婚前购房首付一方或者出资份额多的一方获得房产，并对另一方价值补偿。
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2024-01-17 01:20:23  小小鱼 |
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