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中国未来房价基本走势的分析和预测


895 人阅读  日期:2011-10-14 10:43:22  作者/来源:国际财经时报 牛刀


本来不想再说房价,但是,因为我的手机不习惯关机,今天一不留神答应了央视网记者的邀请接受采访,又看见那么多网友的留言,加上我除了去年12月底在凤凰卫视震海听风录作了一台节目,宣布中国房价“2011年上涨2012年崩溃”已经半年,几乎谢绝了所有媒体的采访,所以,便想和网友一起谈谈心,也给一向支持我的媒体朋友和网友做一个交代,兼做回答采访和网友关心的问题。

中国房价走到今天,一切还在政府可控之间。这是我们看见的积极的一面。当然,危机依然深重,风险敞口极其巨大,如何应对,是我们应该考虑的大问题。

我们先来看看背景:

首先我们来看人民币,这是最为关键的问题。

在人民币升值到顶的时候,也是本轮通胀的末梢,同时,在外贸上出现连续三个月的逆差。那么,按常规,人民币将停止升值。这时不仅仅只是买房的时机,也是购买美元的最好时机。这个底部的确认,有三大特征:一是连续三个月的贸易逆差,不管差额多大,这一项指标就当正式确立;二是中美经济和战略和合作关系一直在维持,这个时期内没有大的风波;三是美元走强,突破90点后。

时间节点上判断:人民币目前已经升值3.6%,离2011年的预期目标6%还有2.4%的空间,看来升破6元,要到2012年的6月至7月之间。

其次是央行停止加息,这一条表明通胀停止,滞涨开始。

央行加息与否,是有很多数据在支撑,我们在这里不再赘述。我们所关心的一大数据,因为统计局的变来变去,已经很不可信,这不妨让我们做一个参照,也没有别的数据可以参照。也就是说,CPI回到3%以下,是央行停止加息的主要依据。管理层要不要央行加息,主要是看CPI是不是降下来了。

中国经济诸多病症,已经不能好好康复。通胀一结束,很可能来临的是滞涨。滞涨一开始,全社会购买力急剧下降,很多人连工作都不保,有什么心思去买房子?在滞涨中,人们都很迷茫,首先想到的是未来的路怎么走的问题,而不是改善居住。这个拐点,是一个很痛苦的拐点,因为简单的刺激经济已经不起任何作用,只能踏踏实实搞好生产和消费,但是,市场次序已经破坏,重新建立要很长一段时间。

第三个刘易斯拐点已经出现,这是中国城市化的一个大拐点。

刘易斯拐点的出现,说明中国的城市化是一种极度虚伪的城市化。简单地说,刘易斯拐点即劳动力过剩向短缺的转折点,是指在工业化过程中,随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移,农村富余劳动力逐渐减少,最终枯竭。体现在很多企业,就是一涨薪水,老板就要破产;而不涨薪水,就招不到工人。

民工荒现象,就是这个拐点的一个信号。这个拐点已经出现,而且,已经暴露出恶果,直接导致企业破产。国家把农民诱惑到城市打工,什么保障都没有。农民工根本就没有因此而积累财富,更谈不上到城市消费,吃喝玩乐,通胀一来谁都消费不起;衣食住行,无一能得到保障,更谈不上能够在城市买房,能够居住。这样的打工,不可持续。这是一种典型的伪城市化。

第四个是人口拐点,25岁至34岁婚龄人口锐减40%。

摧毁高房价的,最后是人口结构。城市到处是住宅,但是,有的官员一人几十套,而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅,还叫做住宅吗?全国660个城市空置住宅已经突破一亿套,可以供3亿人居住。空吧。

现在好了,没有人结婚,没有人需要住房,去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%,2012年要锐减40%,幅度比上年要增加10%。建这么多房子,完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起,也买不到;不想买的,拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年,城市老龄化浪潮涌起,高峰期2020年,城市消费力急剧衰退,那个时候再来看看现在的作为,这些人还有脸见江东父老吗?

关于人口,我在《穷人通胀富人通缩》一书中,有过完整的表述,这里不再多讲。

除刘易斯拐点已经发生外,以上三大拐点都将在2012年发生。

其次我们来看看谁在逃顶?

在高位逃顶,在中国的股市和楼市,往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式,高位出逃,而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现,机构投资人要出逃,中小投资人一眼就可以看出,所以,在高位出逃方面,我们主要来讲讲楼市,因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。

这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月,央行发布数据,银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视,一个问号是:这些存款储蓄去了哪里?

股市波澜不惊,可见很少有资金大量流入;理财产品一时火起,但是,绝大多数人不会选择,也不信任,因此,有资金流入,据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间;拿去放高利贷,会有一部分,也不会在一个月涌入,因为有机构测算,尽管全国很多城市高利贷泛滥,但总量不会超过500亿。流入楼市和金市,总额不会超过2000亿。也就是说,还有4000多亿,那么,这么多的钱去了哪里?

一个简单的道理,卖了房子,还了贷款,流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。

再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据,环比和同比都超过40%,是全年房地产的销售顶峰。再看看后面,紧接着,一线城市宣布限购,北京市主要领导表态,坚决将房价降下来。在市场上,中小投资人还在拼命博傻,而大投资人一个月内拉高出货,而且,出得干干净净,神不知鬼不觉。

这个顶逃的利索。

第二次储蓄大缩水,发生在2011年4月,当月人民币存款增加3377亿元,同比少增8325亿元,其中,住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢?除了楼市炒家还贷款外,还有一部分理财产品和信托产品;再就是一部分因为通胀和加息,原先的收入已经不够支付月供,便将存款取出来交月供。还有一大块,是楼市炒家的大逃亡。

这一次楼市炒家逃顶也算成功,直接导致的结果是一线城市房价的滞涨,并由滞涨走向普跌。

大的炒家基本出逃,现在留在楼市的炒家只是中小炒家,资产只等缩水。

中国人民银行在2011年8月26日下发通知,计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结,相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义,远远高于提高存款准备金率,因为同时取消了支付工具承兑汇票,对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。

再来看看大的开发商的表现。

谁在第一个降价销售?不错,这个超级地产帝国,老板是2009年的首富。同2008年一样,又是第一个出逃。所不同的是,这一次降价没有引发退房风波。

2011年元月,该公司全国范围内降价,七五折优惠,单个楼盘有套数限制。据媒体报道:合肥楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折;前21—50名折扣8.5折;50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘,开始实行85折销售。

这些是跑的早的,所以,降价15%就能吸引购买。但是,到6月份该公司发现销售进度不妙,便做了一个噱头——内部员工可享受7折优惠,很多7000多元的房子只卖3900元。其实,内部员工纷纷拿到指标后,立马转手,促使很多楼盘实际成交均价下降30%左右。这一次,退房的没有,闹事的来了,前期买房的提出抗议。

然而,该公司不理会,继续低价卖楼,回笼资金。两个字:逃顶。

再来看看万科[简介 最新动态]。2011年中报出来,非常难看。尽管业绩还在增长,但是,现金流不畅,负债率在提高。为了吸取2008年教训,万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动,后来发现市场不为所动,便干脆降价卖楼。古人说:图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园[简介 最新动态],一同赛跑,比谁逃得更快;在深圳,金域华府[最新消息 价格 户型 点评]降价幅度超过30%,前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅,以示抗议。有什么用?降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。

温州、通州等地,前期泡沫严重的地方,正在呈现破灭的征象。

现在坚守房价的,只有中小开发商和中小炒房客,一些三四线城市房价还在涨,不影响整个趋势。但是,这种降价放大到全国,不是全局性大降价和泡沫破灭,只是一种逃顶,再等下去,会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售,然后,蔓延到全国。越晚跑,就越跑不赢。

那么,市场后续走势如何。

我们首先看见的是第一阶段,是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底,政府将要充当房价下跌的救火队,哪个城市快要下跌,政府就会去救火,采取的方法就是限购,冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌,个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃,炒家开始割肉,但是,房价不会普跌,经济开始滞涨,通胀有所遏制,时间将会持续2012年4月。

第二阶段,政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚,试图恢复经济增长。但是,房价不降,通胀不可能得到遏制,生产成本和生活成本持续高涨,压制了全社会的购买力,长期下去将导致经济大萧条,迅速去除房价泡沫,有利刺激消费,拉动实体产业。他们知道,生产是有周期性的,工业产品很多周期要3到6个月,农产品要6到12个月,再拖下下去,将会严重影响新政府交接,所以,在2012年5月至10月这半年,房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场,现金为王;同时,公租房开始启用,租金涨价的历史结束。

第三阶段,房价开始普跌,因为体量巨大,在一年拉平普跌超过20%根本不可能,但是,区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是,房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点,持续三年左右。95后婚龄到来之时,中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭,愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景,将成为房价泡沫最后的葬礼。

但是,房价的跌幅因各个城市而异,可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间,将产生比较好的买点。此时买房,只要持有现金,将会买到很便宜的资产,五年之内,不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。不过,大家千万要记住,买房子是自己的事,其他人的意见,只能作为参考。

回答几个问题:

未来房产有投资价值吗?

就一线城市来说,这十年,中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右,主要是货币的作用,而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍,如果象持有房产黄金一样持有股票,放着不动,股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来,投资房产是一项很低效能的产品,仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国,人口众多,衣食住行不解决好会出大乱子,维稳是没有用的。所以,住宅就不要炒了。未来十年,中国经济结构会有所调整,房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭,可将住宅用于出租,保持一定的收益。

房产税会开征吗?

回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后,政府肯定要开征房产税来增加税源,因为公租房的启用,政府将重建诚信,取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题,那大多数人的居住问题,就不会成为主要的社会矛盾。随后,开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择,提出我们的看法和观点,争取尽可能的科学一点,取得社会财富的新平衡。

房价还有上涨动能吗?

从周期性来判断,这一轮的房价已经见顶。这个见顶,不是什么限购带来的,而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然,再加上中国婚龄人口大幅减少,购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集,不是三五年能够完成的。但是,我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了,中国房价的涨跌取决于政府,如果什么时候政府突然发昏,又来救市,那就是天要下雨娘要嫁人的事,没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发,95后婚龄之时,将彻底告别高房价。

泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系?

我想把这个问题讲的通俗一点,泡沫破灭,大约是指我们所讲的软着陆,是指房价下跌体现真实购买力的水准时,成交量有明显放大,在市场供求关系均衡的情况下,达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆,就是指房价在上涨时,扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系,达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象,导致市场供求关系彻底破裂,造成资金枯竭,市场崩溃。

这两种经济现象,会给经济带不同的后果,后者可引发经济大萧条,前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情,宜选择软着陆。目前,政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱,最后的结局可能是硬着陆。

房地产崩盘对我们有什么影响?

如果是房价泡沫破灭,影响最大的是投机客和开发商,其次影响的是有房贷的家庭,对其他经济关系影响不大。房地产崩盘,大家都是输家,利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水,这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响,同时会影响社会就业和社会财富的再分配。

作为私人和家庭,不妨购买一些美元,应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机,应对能力较弱,最后会乱发钞票,因此,法币可能面临贬值,通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后,解决之道都是美元,而且,是唯一的解决之道。在目前情况下,华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。

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2011-10-30 13:43:35 网友
[1楼]:
中小企业融资的主要障碍是中国的地方政府,它们和中小企业竞争贷款,并不可避免地将后者排挤出正式金融部门。地方政府依赖银行信贷来投资于基础设施建设和房地产发展。中国人民银行今年年初发布的报告显示,全国近三分之一的未偿还贷款或14万亿人民币(2.2万亿美元),是由地方政府拖欠的。过去几年,30-40%的银行贷款被投入到政府基础设施建设项目。
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