个人挂靠房地产企业开发的房产所有权的认定
1962 人阅读 日期：2011-06-30 21:07:55 作者/来源：法院报
裁判要旨
房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。
案情
2008年4月，赵汉斌因与江西昌厦建设工程集团公司（以下简称昌厦建设公司）、江西昌厦房地产开发公司（以下简称昌厦开发公司）借款纠纷一案，申请财产保全。同年6月12日，江西省南昌市中级人民法院查封了昌厦开发公司开发的位于南昌县向塘银河苑小区9套住宅和部分非住宅房产。后在法院主持下，赵汉斌与昌厦建设公司、昌厦开发公司达成调解协议。因昌厦建设公司、昌厦开发公司未主动履行调解书，赵汉斌申请对查封的房产依法强制执行。2010年6月10日，邬玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出执行异议，主张对查封房产的所有权。同年7月8日，南昌中院驳回其异议。7月23日，邬玉成、王小洪向南昌中院提出执行异议诉讼，主张其是银河苑小区实际开发人，请求确认其对查封房产享有所有权，解除对该房产的查封。
裁判
江西省南昌市中级人民法院经审理认为，2006年6月16日，邬玉成、王小洪向南昌县国土资源局出具的申请报告和土地登记申请书，记载邬玉成、王小洪受昌厦开发公司委托于同年3月15日经江西产权交易所竞得向塘镇赣东路15号的土地，两人同意该土地登记在昌厦开发公司名下。昌厦开发公司据此以土地使用权者的身份向土地主管部门申请所有者权益登记，在申请登记的依据中明确“该宗土地是邬玉成、王小洪两人受昌厦开发公司的委托于2006年3月15日在江西省产权交易所竞得，土地来源合法”。南昌县人民政府依据该申请向昌厦开发公司颁发了南国用（2006）第0449号土地使用权证。因此，邬玉成、王小洪以内部承包关系主张对昌厦开发公司开发的银河苑小区房产享有物权没有事实与法律依据，邬玉成、王小洪的执行异议之诉不能成立。法院判决：驳回邬玉成、王小洪的诉讼请求。
江西省高级人民法院经审理认为，不动产登记簿是判断不动产权属的依据。昌厦开发公司取得南国用（2006）第0449号国有土地使用权证书，在该土地上开发建设银河苑小区并登记房产权属，因此，昌厦开发公司享有银河苑小区房产所有权。邬玉成、王小洪提交的证据不能证明其对争议房产享有所有权。即使邬玉成、王小洪将土地登记到昌厦开发公司名下挂靠昌厦开发公司开发属实，昌厦开发公司认可邬玉成、王小洪对争议房产享有所有权的主张，也不能以此对抗昌厦开发公司的债权人。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质挂靠等手段进行房地产开发，如果邬玉成、王小洪的主张得到支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。2011年3月20日，法院判决：驳回上诉，维持原判。
评析
本案是执行异议之诉。邬玉成、王小洪根据民事诉讼法第二百零四条的规定，以申请执行人为被告、其挂靠的企业为第三人，提出执行异议之诉。本案的审理主要涉及两个法律问题：一是在个人挂靠房地产企业开发房地产项目中，房产权属应如何确定；二是被挂靠的房地产企业对个人享有房产所有权的认可能否对抗第三人申请执行该房产。
一、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿记载为依据
本案中争议的银河苑小区房产所有权是不动产物权，应当按照物权法的规定确定其权属。物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条还规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，昌厦开发公司在取得国有土地使用权后开发银河苑小区项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由昌厦开发公司办理，房屋所有权均登记在昌厦开发公司名下。邬玉成、王小洪不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，两人以挂靠昌厦开发公司和系项目实际开发人为由主张对银河苑小区房产的所有权没有法律依据支持。
二、被挂靠的房地产企业对个人挂靠开发事实的认可不能对抗房地产开发企业的债权人
不动产物权登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有专门机构掌管的登记簿册上。不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。不动产物权的价值一般都比较高，不动产物权登记人可能因不动产登记在其名下而取得更高的市场资信，因而影响第三人对是否与登记人进行市场交易的判断。本案中，查封的银河苑小区房产系由昌厦开发公司登记开发，该登记既在法律上明确了昌厦开发公司享有的物权，也是对外向第三人宣示昌厦开发公司享有的物权。如果邬玉成、王小洪的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。例如，在银行向开发该项目的房地产开发企业提供贷款的案件中，房地产企业以房产进行抵押，如果认定未登记的个人享有房产所有权，银行的贷款抵押担保失去依据，这样，房地产开发企业可能成为逃避债务履行的工具，严重损害房地产开发企业交易对方的利益。
除物权法的规定外，公司法还规定公司以其全部财产对公司的债务承担责任。登记在公司名下的房产是公司的财产，因而应当成为公司对外承担债务的财产。银河苑小区的房产登记在昌厦开发公司名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，赵汉斌作为昌厦开发公司债权人有权申请执行该财产。
另一方面，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产也是法律、行政法规所禁止的行为。如果邬玉成、王小洪以实际开发人为由主张的登记在昌厦开发公司的房产所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案不属于登记错误情形，邬玉成、王小洪自愿向土地登记机构出具申请报告，表示其系受昌厦开发公司委托竞买南昌县向塘镇赣东南路15号土地使用权，愿意将该土地使用权登记在昌厦开发公司。即使邬玉成、王小洪借用昌厦开发公司名义，挂靠昌厦开发公司开发属实，也应自行承担出具虚假报告和由此导致的法律风险，而不是由第三人承担与昌厦开发公司交易中的损失。
因此，邬玉成、王小洪提出的执行异议之诉应予驳回。
本案案号：（2010）洪民二初字第55号，(2011)赣民一终字第7号
案例编写人： 江西省高级人民法院 龚雪林
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